Corona Virüs Kapsamında Alınan Tedbirlerin Kira Sözleşmelerine Etkileri


CORONA VİRÜS KAPSAMINDA ALINAN

TEDBİRLERİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ

COVID-19 salgının ülkemizde de görülmesiyle birlikte, hükümetin bu kapsamda arka
arkaya tedbirler alma zarureti doğmuştur. İşte bu amaç ile alınan önlemlerden ilki İçişleri
Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin geçici süreyle kapatılmasıdır.

15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen ek genelgeyle başlayan süreçte halihazırda 200.000 fazla işyerinin
faaliyetlerine ara verilmiştir.

Akabinde 22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı
Kararıyla icra ve iflâs takiplerinin durmasına karar verilmiştir.

Ardından da 26.03.2020
tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında
Kanun’un“Geçici Madde 2” hükmüne göre, “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar
işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi
oluşturmaz.”

Şeklinde düzenleme yapılmıştır. Son olarak ise 10/04/2020 tarihinde 2 gün süre
ile 31 ilde sokağa çıkma yasağı kararı alınmıştır.

Kira sözleşmeleri bakımından getirilen bu
düzenlemelerin ardından,  özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceği, bu düzenlemenin
hangi iş yerlerini kapsadığı gibi konularda gerek kiraya verenler gerekse de kiracılar açısından
birçok tereddüt oluşturmuştur.  

Aşağıda getirilen bu düzenlemelerin kira sözleşmelerine
etkileri üzerinde durulacaktır.

 


GENELGE İLE KAPATILAN İŞYERLERİNE AİT KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AKİBETİ


T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere
hazırladığı 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelge uyarınca kahvehane,
kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe,
her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve
lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam,
sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine
durdurulmuştur.

İşletmelerin faaliyetlerine ara vermesi neticesinde kira sözleşmelerinin
akıbeti ve kira borcu konusunda bir takım tereddütler oluşmuştur.

Daha net bir şekilde
açıklamak gerekir ise kiracıların bu süre zarfında kira bedellerini ödemek zorunda olup
olmayacağı konusunda bir takım hukuki arayışlar içerisine girilmiş ve değişik teoriler ortaya
konulmuştur.

İMKÂNSIZLIK AÇISINDAN;

Bu görüşte incelenmesi gereken gereken kanun maddesi TBK 136. Maddedir.

Zira bu görüşe göre olağanüstü bir hal sebebiyle kiraya veren kendi “kiralananın sözleşme süresi
boyunca kullanıma hazır halde bulundurma” borcundan kurtulunca, karşı taraftan almış
olduğu edimi (örneğin kira bedelini peşin olarak baştan almışsa) geri vermek zorunda
kalacak; henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimleri isteme hakkını ise kaybedecektir.

Ancak halihazırda yaşanan olağanüstü durum nedeniyle sözleşmelerin sona ermesi her koşulda
tarafların menfaatine olmayacaktır.


Durumda değerlendirilmesi gereken diğer bir husus imkansızlığın geçici mi sürekli mi
olduğu üzerine olması gerekmektedir.

Öncelikle bir imkânsızlıktan bahsedebilmek için
öncelikle kiralanan taşınmazın genelge de yasaklanan faaliyete özgülendiğinin sözleşmede
belirtilmesi gerekmektedir. Zira belirtilmediği durumlarda kiracının kiralananı kullanmasının
engellendiği ileri sürülemeyecektir.

Kiracı söz konusu kiralanana girebilecek ve bu genelgeye
rağmen kullanabilecek durumdadır. Yukarıda anlatılanları özetlemek gerekirse genelgelerin
kiraya verenin kiralananı hazır halde bulundurma yükümlülüğünü imkânsız hale getirdiği,
kiracının yürüteceği faaliyetin kira sözleşmesinde belirtildiği durumlarda mümkün olacaktır.

İfanın imkânsızlaştığının kabul edildiği bu durumlarda ise, bu imkânsızlığın sürekli mi
geçici mi olduğunu tespit etmek ve doğuracağı sonuçları buna göre tespit etmek
gerekecektir. İki imkânsızlık arasında borç ilişkisi açısından büyük farklar bulunmaktadır.


 Geçici imkânsızlıkta borç̧ daha sonra ifa edilebilecek durumdayken, sürekli imkânsızlıkta
edimin ifasının sonradan mümkün olmasının önü kapanmıştır.  Geçici imkansızlığın bulunduğu
durumda her ne kadar halihazırda borç ifa edilemese de borcun ileride ifa edilebilmesi
mümkündür.


İmkânsızlığın sürekli olması durumunda borçlunun/kiraya verenin kusurunun bulunup,
bulunmadığına göre TBK. 112 ve ya TBK 136. Hükümlerine göre çözüm bulunacak iken geçişi
imkânsızlığın bulunduğu durumlarda açık bir kanun hükmü bulunmamaktadır.

Yargıtay’ın bu
konudaki görüşü geçici imkânsızlık halinde tarafların iradelerinin aksi yönde olmadığı takdirde
ifa tarihinin ifa imkânsızlığının ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmesidir.


Söz konusu konusu genelge ile bazı işyerlerinin faaliyetleri belirsiz süreli olarak
durdurulmuştur. Ancak iş bu durdurmanın virüsün kontrol altına alınması süresince süreceği
ve bu durdurma neticesinde oluşan imkansızlığın geçici olduğunun kabul edilmesi doğru
gözükmektedir. Bu sebeplerle kira bedeli ödeme borcunun imkansızlığın ortadan kalktığı ana
kadar ertelenebileceği söylenebilecektir.

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ AÇISINDAN;

Makalemizin konusu bazı işyerlerinin faaliyetinin durdurulması sonucunda geçici
imkânsızlığın kabul edildiği durumlarda kiracı geçici imkânsızlık sona erene kadar kirayı
ödeme borcundan kaçınabilmektedir.

Bu sebeplerle durdurma sonucu olumsuz sonuca kiraya veren katlanmak zorunda bırakılmaktadır.
Ortada bir imkânsızlığın olmadığı ve kiracının kira bedelini ödemeye devam etmek
zorunda kaldığı durumlarda, kiracı TBK m.138’e dayanarak uyarlama talep edebilecektir.

Bu
hükme kiracı göre yaşanılan dönemin sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyecek
olağanüstü bir durumdan kaynaklandığını, bunun kendisinden kaynaklanmadığını ve
beklenmeyen bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada var olan şartları kendisi aleyhine,
kendisinden ifa beklenemeyecek şekilde ağırlaştırdığını ileri sürerek uyarlama talep
edebilecektir.

Geçici imkânsızlığın kabul edilmediği durumlarda kiracı TBK 138’e dayanarak
uyarlama isteyebilmekte iken kiraya veren geçici imkânsızlığı kabul edildiği durumlarda TBK
138’e başvuramamaktadır. Kiraya veren sadece TBK 331. maddesinin hükmü gereğince
olağanüstü fesih yoluna başvurabilmektedir.


7226 SAYILI KANUN’UN GEÇİCİ 2. MADDESİNİN AMACI VE DEĞERLENDİRMESİ;
26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması
Hakkında Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020
tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin
feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”denilerek belirlenen tarih aralığında iş yeri kira
bedelinin ödenmemesi sebebi ile sözleşmenin feshedilemeyeceği ve tahliye istenemeyeceği
düzenlenmiştir.


Önemle belirtmek gerekir ki geçici maddenin amacı kiracıyı ekonomik baskıdan bir
nebze korumak olup geçici maddenin amacı kiracıyı borçtan kurtarmaya yönelik değildir.
Kiracının borcunu ödeme yükü devam etmekte iken ödememesi tahliye ve feshi sebebi
oluşturmamaktadır.

Kiracının bu dönemde borcunu ödememesi durumunda alacaklı(KİRAYA
VEREN) 01/05/2020 tarihi ile icra takibi açabilecek ve alacağını faizi ile tahsil edebilecektir
ancak bu sebeple fesih ve tahliye talep edemeyecektir.
KONUT KİRALARI AÇISINDAN

7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinde düzenlenen iş yeri kiralarının belirlenen dönem
aralığında ödenmemesinin feshi ve tahliye sebebi olmadığına yönelik düzenlemedir.
Ancak konut kiraları ile ilgili bir değerlendirme yapılmamıştır. Zira konut kiralarında bir
geçici imkânsızlık bulunmamaktadır.

Burada değerlendirmesi gereken husus ticari ilişkilerini
devam ettiremeyen kiracının konut kirasında TBK 138. Madde yoluna başvurma imkânının
bulunup bulunmadığı üzerinde toplanmaktadır. Ekonomik faaliyetini devam ettiremeyen
kiracı, konut kirasını ödemekte imkânsızlığa düşebilecektir.

Bu sebeple kanaatimizce kiracının
TBK 138 uyarınca uyarlama istemesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

SONUÇ

Yukarıda anlatılanları sonuca bağlamamız gerekirse 16.03.2020 tarihli genelge ile
faaliyetleri durdurulan iş yerlerinin kira ilişkilerinin ve kira borcunun akıbeti için
değerlendirilmesi gereken hususlar şunlardır;


 Corona virüsün mücbir sebep oluşturup oluşturmadığı,
 Kiralananın faaliyetinin, kira sözleşmesinde belirlenip belirlenmediği,
 Kiralananın faaliyetinin “yasaklanan faaliyetler” arasında bulunup bulunmadığı,
 İmkansızlığın niteliğinin sürekli mi geçici mi olduğu
değerlendirilmelidir.


Kanaatimizce corona virüsü(covid-19) sebebiyle kiralanan taşınmaz üzerinde bir
geçici imkansızlığın kabul edilmesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Bu sebeple kiracının
Corona Virüsü sebebiyle kira borcunu ödemekten kaçınabileceği kabul edilmektedir. Zira
Yargıtay kararları gereğince de geçici imkansızlığın bulunduğu durumlarda borç imkansızlığın
ortadan kalktığı zamana kadar erteleneceği kabul edilmektedir.

İş bu sebeplerle olağanüstü
bir durum olan salgın sebebiyle beliren geçici imkansızlık hali kiracıya kira borcu ödemekten
kaçınma imkanı verebilmektedir. Diğer altenatif yol ise(geçici imkansızlığın kabul edilmediği
durumlarda ise) TBK 138. Gereğince sözleşmede uyarlama(kira bedelinde indirim) ve ya kira
akdinin feshi yoluna gidilebilecektir.


7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ise kiracıyı borçtan kurtarmamaktadır. Sadece
kira borcunun 1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020’ye kadar işleyecek kira borcunun tahliye ve
feshi sebebi oluşturmayacağını düzenlemektedir. Kiraya verenin kira ilişkisinden kaynaklanan
alacağı korunmaktadır.


Anahtar Kelimeler :