GAYRİMENKUL HUKUKU ÇALIŞMA ALANLARI

Büromuz akademisyen ve pratisyen hukukçulardan oluşan kadrosuyla, danışmanlık ve dava takip hizmetleri sunmaktadır.

–Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa sahibi ile müteahhit arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; “Eser Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden” oluşan çift tipli “karma” bir sözleşme olup resmi şekil şartına bağlıdır. Bu tip sözleşmelerin uzmanlardan yardım alınmadan, özensiz bir şekilde hazırlanması halinde inşaat evresinde taraflar telafisi zor büyük mağduriyetler yaşamakta, inşaatın bitmesi sürüncemede kalmakta ve sayısız davaların açılmasına sebep olmaktadır.

Bu sebeple arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uzman kişilerden yardım alınarak hazırlanmalı ve tüm olasılıklar düşünülerek ayrıntılı düzenlemeler içermelidir. Uzman ekibimiz tarafından; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerin hazırlanması, sözleşmenin feshi davaları, tazminat davaları, uyarlama davaları ve bu sözleşmelerden kaynaklanabilecek diğer tüm davalarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti verilmektedir.

– Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi hukuki nitelik olarak, bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan bir ön sözleşmedir. Amacı, ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak olup, taraflar noterce düzenlenecek bir ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyar. Satış vaadini kabul eden satışın yapılamasını istemesine rağmen satış vaad eden sözleşme yapmaktan kaçınırsa satış vaadini kabul edene mahkemeye başvurarak cebri tescil isteme hakkı verir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar.

Satış vaadi sözleşmeleri genelde müteahhit ile 3.kişi arasında yapıldığından 3.kişi yani vaad alacaklısı ile tapu maliki arasında bir akdi ilişki olmadığından, gayrimenkulün 3. kişilere satılmaması ve sözleşmeden doğan şahsi hakkını kuvvetlendirmek için satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh ettirilebilir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri hazırlanırken uzman avukatlardan yardım alınarak; sözleşmenin geçerli olarak yapılması, zamanaşımı, 3. Kişilere karşı gayrimenkulün satılabilmesi gibi hususlar dikkate alınarak sözleşme taraflarını koruyucu düzenlemeler içerecek şekilde hazırlanması hak kayıplarının önlenmesi açısından önem arz etmektedir.

– Gayrimenkul Alım ve Satımı Hususunda İlgili Mevzuat Çerçevesinde Danışmanlık Hizmeti Verilmesi, Gerekli Sözleşmelerin Hazırlanması

– İntifa, Sükna Ve Şufa Gibi Sınırlı Ayni Hakların Kurulması, Sona Erdirilmesi Gibi İşlemlerin Yapılması

– İstirdat Davası

Malikin malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı, malın iadesini talep ettiği davadır. Zilyetliği elde edilmek istenen mal bir taşınır ise; dava sonunda alınacak ilamın icra edilmesi bunu sağlar. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda istihkak davasının fonksiyonunu, tapu sicilinin düzeltilmesi davası yerine getirir.

– El Atmanın Önlenmesi -Müdahalenin Men’i

Müdahalenin men’i davası, malikin zilyetliğine ve bu suretle mülkiyet hakkına vaki ve devam eden bir saldırının önlenmesini sağlayan ve kaynağını Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesinden alan davadır. Maliklere mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasının haksız olarak güçleştirildiği hallerde bu el atmaya karşı kendisini koruma imkanı vermektedir.

TMK m.718’de taşınmaz mülkiyetinin içeriği açıklanmış olup, arazi üzerinde bulunan mülkiyetin kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üzerinde bulunan hava ve altında bulunan arz katmanları da taşınmaz mülkiyetinin kapsamı içindedir. Ayrıca TMK m.684’te bütünleyici parça, m.685’teki doğal ürünler ve m.686’daki eklentiler de mülkiyet hakkı kapsamı içinde kabul edilmektedir. Bu açıdan malikin iradesi dışında mülkiyetlerine yapılan haksız saldırılara karşı müdahalenin men’i davası açılarak maliklerin karşılaşabileceği sınır tecavüzlerine karşı dava açılabilmektedir.

– Ecrimisil Davası

Ecrimisil davası; mecuru haksız yere ve kötü niyetli olarak kullanan, geri verme yükümlülüğünü de yerine getirmeyen kişilerden haksız işgal tazminatı olarak alınıp hak sahibine verilmesi için açılan bir dava türüdür. Davada aranan koşul, haksız şekilde malı kullanan kişinin davacının rızası dışında malı kullanması ve iyi niyetli olmamasıdır. Malı kullanan kişi (ecrimisil borçlusu) gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Mecurun kullanılmasında malikin bir zarara uğrayıp uğramadığı veya işgal edenin kusurlu olup olmadığı önem arz etmemektedir. Mecurdan elde edilebilecek ancak haksız işgalden ötürü elde edilemeyen muhtemel gelir esas alınarak ecrimisil tazminatı belirlenmektedir.

– Ortaklığın Giderilmesi Davası  (İzale-i Şuyu)

İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan, davanın tüm tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir dava türü olup menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Herhangi bir paydaş taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığa son verilerek ortaklığın bitirilmesini talep edebilir. Paydaşlar, kendi aralarında malı nasıl pay edeceklerine dair bir anlaşma yaparak ortaklığa son verebilecekleri gibi, anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine izale-i şuyu davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.

Bir taşınmaz maldaki ortak mülkiyet veya kullanım hakkının ortaklar arasında paylaşılması veya satılması suretiyle sona erdirilmesi davasıdır.

– Tapu İptali ve Tescili Davası

Tapu kaydının tesis ve sonradan değişme nedenlerinin sağlıklı olmaması, kanuna aykırılık taşıyan tapu kayıtları nedeniyle tapu kayıtlarının mülkiyet, coğrafi durum ve ölçü durumlarının yeniden düzeltilmesi, iptali ve yeni tescili istemiyle açılan davalardır.

Tapu iptali davalarında birtakım koşulların gerçekleşmesi aranmakta olup; bunlar tapu kütüğünde haklı bir neden olmaksızın işlem yapılması, malik dışında bir kişi adına tescil yapılmış olması, ilgili tescilin tadili, ilgili tescilin terkini ve yapılan tescil, tadil ve terkin işlemleri sonucu ayni hakkın zedelenmesidir.

Tapu iptali davaları; hesap hatası, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, aile konutu, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi sebeplerle açılabilir.

Bu tip davalarda maliklerin ve hak sahiplerinin bu süreci alanında uzman hukukçularla yürütmeleri hak kaybına uğramamaları açısından önem teşkil etmektedir. Uzman kadromuz ile yaşanılan uyuşmazlıklarda sürecin başından sonuna kadar danışmanlık ve dava hizmeti sunulmaktadır.

– Kat Mülkiyeti İle İlgi Uyuşmazlıklar

Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması, kat mülkiyeti ve kat irtifakı sahiplerinin borçları, ana gayrimenkulün yönetilmesiyle ilgili uyuşmazlıklar, ortak yararlanmaya özgülenmiş olan bağımsız bölümlerin tescili, , ortak giderlere katılma borcu, yöneticinin seçilmesi ve yöneticinin denetlenmesi, Müdahalenin men’i, Kat Malikleri Genel Kurul toplantıları ve alınan kararlar Kat Malikleri Genel Kurul kararların iptali, devremülk ve sitelerde kat mülkiyeti, gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan hukuki ihtilaflarda danışmanlık ve dava hizmetleri verilmektedir.

– Kiranın Tespiti ve Uyarlanması

Kira sözleşmesinin uyarlanması davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan davalardır. Kira bedelin tespiti davası ise, sözleşmede artış miktarının yazılmaması ve tarafların bedelde anlaşamamaları, halinde açılan bir dava türüdür.

– Tahliye Davaları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının taşınmazdan tahliye edilmesine ilişkin hükümler madde 350 ve devamında düzenlenmiş olup; tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin yahut eşinin, altsoyu veya üstsoyunun mesken veya konut ihtiyacının oluşması, kiralanananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım yapılması, yeni malikin gereksinimi, kiracının tahliye taahhüdü vermesi, kiraya verenin bir kira yılı içerisinde kiracıya haklı iki ihtar göndermesi gibi sebeplerin mevcut olması halinde kiraya veren kiracının tahliyesi için dava açabilecektir.